Sektor magazynowy stoi obecnie w obliczu znacznego spowolnienia inwestycyjnego Fot. Fresh Logistics

Rok 2023 zapowiada się jako czwarty z rzędu pod znakiem niepewności.
– Dwa lata pandemii, wojna w Ukrainie, historycznie wysoka inflacja i nadchodzące widmo recesji zmusiły polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych do radzenia sobie w trudnych czasach. Mimo to, 2022 rok zamknął się wynikiem porównywalnym do wyniku z 2021 roku, co wyraźnie wskazuje na odporność i solidne fundamenty polskiego rynku – zaznacza Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager w Avison Young.
W przeciwieństwie do 2021 roku, wolumen 2022 roku ukształtowało pięć historycznie dużych transakcji inwestycyjnych, które odpowiadały za 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Tym samym płynność rynku spadła o 27%, z rekordowego wyniku 166 transakcji w 2021 roku do 122 zrealizowanych w roku 2022. Do końca września 2022 roku łączny wolumen inwestycji przekroczył wynik z analogicznego okresu z 2021 roku o ponad 20%. Czwarty kwartał przyniósł transakcje o wartości 1,5 mld euro, a rok 2022 zamknął się finalnym wynikiem ponad 5,8 mld euro.
Po dominacji sektora magazynowego pod względem wolumenu w latach 2020 i 2021, w roku 2022 na pozycję lidera wrócił sektor biurowy, który z kolei charakteryzował się porównywalnym wolumenem transakcji w Warszawie i w miastach regionalnych. W sektorze handlowym, obiekty typu „convenience” dominowały w strukturze transakcji. Do gry wróciły również najlepsze centra handlowe w miastach regionalnych. W sektorze PRS zostało zrealizowanych siedem transakcji, głównie w Warszawie.

Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska Fot. Avison Young

Kluczowe dane
• 5,8 mld euro - całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2022 roku
• 5 transakcji odpowiadało za 40% całkowitego wolumenu rynku
• Udział w transakcjach miało 68 inwestorów
• 122 zrealizowanych transakcji w 2022 roku vs 166 transakcji w 2021 roku

Sektor magazynowy: rykoszet zderzenia cen

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider z 2021 roku, odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, stoi obecnie w obliczu znacznego spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Kupujący nie zapomnieli o tym sektorze, ich oferty często są jednak niższe, niż oczekiwaliby właściciele, którzy starają się utrzymać wartość nieruchomości na dotychczasowym poziomie. W 2022 roku całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym wyniósł 2,0 mld euro, co oznacza spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. W rezultacie, wolumen inwestycyjny sektora biurowego był nieco większy, a sektor magazynowy odpowiadał za „zaledwie” 34% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.
Przejęcie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą co do wielkości transakcją odnotowaną w 2022 roku, odpowiadającą za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego. Była to również trzecia największa pod względem wolumenu transakcja w sektorze magazynowym w Polsce od początku rynku. Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami.
– Trendem, który już zauważamy i który będzie nasilać się w 2023 roku i w kolejnych latach, jest rosnący popyt na grunty typu „brownfield” w największych aglomeracjach w Polsce – mówi Bartłomiej Krzyżak, senior director, investment w Avison Young. – Ich popularność wynika z ciągłego rozwoju logistyki ostatniej mili i rynku e-commerce. Należy zwrócić uwagę, że w wielu przypadkach inwestycje w atrakcyjne projekty typu „brownfield” mogą okazać się lepszym rozwiązaniem niż zakup niezabudowanej, ale uzbrojonej działki.

Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska Fot. Avison Young

• 2 mld - wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w 2022 roku
• 42% udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie transakcji w sektorze w 2022 roku
• Portfel Danica - 2. największa transakcja w 2022 roku, 3. największa transakcja portfelowa w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku
• 40% udział rynków regionalnych w wolumenie transakcyjnym sektora magazynowego w 2022 roku

Sektor handlowy: centra budzą się ze snu

Zgodnie z prognozami Avison Young, w roku 2022 powróciły do gry centra handlowe. Po rynkowej zapaści w 2020 roku, w 2021 roku przedmiotem transakcji było 12 wielkopowierzchniowych centrów handlowych, bardzo dobrze usytuowanych w dużych miastach w Polsce. Wszystkie zostały kupione w atrakcyjnych cenach przez inwestorów oportunistycznych lub z przeznaczeniem do przebudowy. Co ciekawe, w 2022 roku zrealizowano sześć transakcji obiektami planowanymi do przebudowy, ale pojawiły się również cztery transakcje regularnymi, działającymi centrami handlowymi, zlokalizowanymi na rynkach regionalnych.
Największą transakcją w sektorze handlowym było przejęcie Forum Gdańsk przez NEPI Rockcastle za 250 mln euro, co było pierwszą tak imponującą transakcją pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku. Inwestor wzbogacił swoje portfolio także o centrum handlowe Atrium Copernicus w Toruniu. Wśród sprzedanych centrów handlowych znalazły się również dwie galerie Atrium w Płocku.
Początek i koniec 2022 roku były najbardziej obfite pod względem wolumenu transakcji w sektorze handlowym. Z kolei II i III kwartał uplasowały się odpowiednio na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. I kwartał upłynął pod znakiem dwóch inwestycji typu joint venture utworzonych przez EPP. IV kwartał natomiast zdeterminowany był przez oczekiwany powrót akwizycji regularnych, działających centrów handlowych.
Jak można było się spodziewać, parki handlowe i obiekty typu „convenience” cieszyły się niezmiennie popularnością wśród inwestorów. W 2022 roku na polskim rynku inwestycyjnym w sektorze handlowym odnotowane zostały 43 transakcje, z czego 65% dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”. W 2022 roku na polski rynek weszło trzech nowych graczy – Leoff, Lords LB i BIG Shopping Centers, których przyciągnął właśnie ten konkretny produkt.

• 1,5 mld - całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Polsce w 2022 roku;
• 27/43 – udział transakcji nieruchomościami typu „convenience” w 2022 roku w łącznym wyniku sektora;
• Forum Gdańsk – największa transakcja pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku
• Debiut trzech nowych graczy w sektorze parków handlowych w Polsce w 2022 roku.

Co dalej? Nie będzie tak łatwo

Rynek znajduje się w sytuacji, w której inwestorzy oczekują obniżek cen i dotyczy to, z pewnymi wyjątkami, wszystkich segmentów rynku nieruchomości. Kupujący spodziewają się „jutrzejszej ceny” już dziś, podczas gdy właściciele chcą utrzymać wczorajsze wartości. Ci drudzy mówią o rosnących kosztach i coraz większym ryzyku, podczas gdy ci pierwsi wcale nie muszą się spieszyć.
W Polsce właściciele nie są zmuszeni do sprzedaży nieruchomości ze względów finansowych. W Europie Zachodniej, transakcję można zamknąć w ciągu miesiąca i uzyskać gotówkę stosunkowo szybko, aby spłacić pilne należności. W Polsce zamykanie transakcji trwa znacznie dłużej, więc nie ma typowych „okazji” na rynku.
Pierwsza połowa 2023 roku nadal będzie charakteryzować się spowolnieniem na rynku inwestycyjnym, ponieważ część kupujących czeka na przeceny. W opinii Avison Young, w drugiej połowie bieżącego roku liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć. Poziom stóp procentowych, wpływających na finansowanie powinien się ustabilizować, co znajdzie odzwierciedlenie w stabilizacji cen.
Na co jest popyt wśród inwestorów? Kupujący są ostrożni i uważają, że najbezpieczniej jest kupować mieszkania i nieruchomości handlowe typu „convenience”, zaspokajające podstawowe potrzeby. Jednak są też oczywiście inwestorzy chętni do zakupu magazynów, szczególnie tych najlepiej zlokalizowanych i zabezpieczonych atrakcyjnymi umowami najmu, a także biurowców w topowych lokalizacjach. Przedmiotem zainteresowania inwestorów wciąż będą grunty pod parki handlowe czy interesujące nieruchomości mieszkaniowe, nabywane przez podmioty instytucjonalne.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager, Avison Young