Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska Fot. Avison Young

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2023 zaczął się mozolnie. I kwartał 2023 r. przyniósł zaledwie 651 mln euro - całkowity wolumen inwestycyjny. Według prognoz Avison Young, najbliższe miesiące nie przyniosą znaczącego przyspieszenia. Ta zadyszka jest konsekwencją zawirowań gospodarczych, wzrostu kosztu finansowania, inflacji czy różnic co do oczekiwań cenowych pomiędzy kupującym a sprzedającym. Prognozujemy, że liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć w drugiej połowie roku, zwłaszcza jeśli stopy procentowe się ustabilizują, a ceny osiągną zrównoważony poziom.
Od początku 2023 roku w Polsce zrealizowano 26 transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Statystycznie rzecz biorąc, ostatni kwartał utrzymał umiarkowaną płynność pomimo niskiego wolumenu inwestycji. Transakcje te wskazują na dominację nieruchomości oportunistycznych i typu „value-add” oraz inwestycji z przeznaczeniem do przebudowy. Inwestorzy magazynowi koncentrowali się na aktywach z rynku pierwotnego oraz tych zlokalizowanych w zachodniej Polsce. Wszystkie transakcje w sektorze biurowym miały z kolei miejsce w Warszawie. W sektorze handlowym dominowały oportunistyczne zakupy centrów handlowych. Najbardziej aktywni pozostają inwestorzy z USA i regionu Europy Środkowej i Wschodniej, którzy koncentrują się na produktach magazynowych i biurowych.

Najważniejsze informacje:
• 651 mln euro - całkowity wolumen inwestycyjny w I kwartale 2023 r.
• zrealizowano 26 transakcji
• 62% - udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie kwartału

Sektor magazynowy w okresie adaptacyjnym

Obecnie sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe co do produktów magazynowych są teraz najgorętszym tematem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedać za więcej, niż kupujący planują zapłacić, licząc na obniżkę ceny. Ten proces adaptacji trwa już od kilku miesięcy. Obecnie obserwujemy już wyraźną presję na obniżkę cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, co przekłada się na wyższe stopy kapitalizacji. Różnica jest w pewnym stopniu „rekompensowana” właścicielom lub deweloperom podwyżkami podstawowych stawek czynszu.
Wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym o wartości 401 mln euro stanowił 62% całkowitego wolumenu w I kw. 2023 r. Jednak największa transakcja, czyli przejęcie Campusu 39 we Wrocławiu przez P3 od Panattoni, odpowiadała za ponad 1/3 tego wyniku. 12 transakcji dotyczyło pojedynczych aktywów. Nie sprzedano żadnego portfela magazynowego. Umacnia się wzorzec koncentracji inwestorów w zachodniej Polsce. 8 z 12 nieruchomości magazynowych, będących przedmiotem transakcji w analizowanym okresie, znajduje się w pobliżu zachodniej granicy kraju, a 9 z 12 zostało pozyskanych na rynku pierwotnym.
– Rozpoczęcie nowych inwestycji komplikują obecnie trudności w pozyskaniu finansowania projektów i jego wyższy koszt, a także mniejsza dostępność materiałów, siły roboczej czy też spowolnienie aktywności po stronie najemców – komentuje Bartłomiej Krzyżak, senior director, investment w Avison Young. – Spodziewamy się jednak, że nowo wybudowane obiekty magazynowe powinny w tym roku osiągnąć pewną równowagę. Transakcje dotyczące nieco starszych nieruchomości magazynowych nadal będą analizowane indywidualnie pod kątem czynszu i ostatecznej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji będzie wynikać z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.

Najważniejsze informacje:
• 401 mln euro - wolumen inwestycji w sektorze magazynowym w I kw. 2023 r.
• 75% transakcji sfinalizowano na rynku pierwotnym
• brak transakcji portfelowych

Co dalej?

Wszyscy spodziewaliśmy się, że początek tego roku nie będzie obfitował w transakcje i nowe projekty, i rzeczywiście – obserwujemy spowolnienie aktywności inwestycyjnej w całej Europie. Mimo to, mamy napływ nowego kapitału z krajów bałtyckich i Skandynawii. Aktywny jest też obecny już kapitał, jak inwestorzy z Europy Środkowej i Wschodniej oraz kilku z Europy Zachodniej. Jednak w dobie niepewności można powiedzieć, że Polska cieszy się i nadal będzie cieszyć się zainteresowaniem inwestorów – to jeden z najaktywniejszych rynków we wszystkich segmentach, oferujący ciągle wyższe stopy zwrotu niż Europa Zachodnia. Niemniej w najbliższych miesiącach raczej nie unikniemy trudnych rozmów między stronami, napędzanych silną presją na obniżenie cen. Kwestia finansowania nadal będzie kluczowa. Obecnie banki są bardzo selektywne w udzielaniu kredytów. Podsumowując, polski rynek nieruchomości, mimo mniejszej liczby transakcji, nadal będzie jednym z najbardziej płynnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager w Avison Young

Bartłomiej Krzyżak, senior director, investment w Avison Young Fot. Avison Young